El segmento Premium mantiene su fortaleza y suma oferta

El socio fundador de NorthBaires, Marcos Juejati, tiene en desarrollo varios proyectos residenciales de alta gama y no hace mucho se sumó también al segmento de las oficinas corporativas ubicadas en nuevos distritos o barrios que carecían de esa oferta. La firma se mantiene siempre activa en busca de nuevos negocios, donde los inversores siguen de cerca estas propuestas. A la espera que el Real Estate se posicione mejor con la llegada de la ley de capitales, utilizando herramientas financieras como sucede en el resto del mundo, Juejati es optimista y asegura que la UVA volverá porque es necesaria para el crecimiento del sector.

Como desarrollador estás con muchos proyectos Premium en marcha. ¿Cuál es tu secreto?

Sí, tenemos muchas obras en proceso, pero también tenemos miedo. Aunque como nuestros proyectos apuntan al mediano y largo plazo campeamos las distintas circunstancias que suceden en el país. El secreto consiste en que nuestro modelo de negocios exige tener varias obras en distintos estadíos y nos ayuda a achicar la volatilidad. Siempre con los cambios del sube y baja en el país, con una sola obra en el proceso impacta bien o mal y puede afectar mucho o poco. Cuando hay varias obras se está siempre en un promedio y el impacto nunca es del todo negativo o positivo. Lo nuestro consiste en ofrecerles a los inversores proyectos a mediano y largo plazo, para que ellos hagan bien su negocio y así sucesivamente sigamos con los desarrollos.

Es obvio que hace falta un gran respaldo…

La experiencia revela que todo lo que es Premium se sobrepone a todo tipo de contexto. Entonces es necesario poner el foco en buscar los lugares clave para ese segmento. Además tenemos muy en cuenta la opinión de los inversores y escuchamos lo que ellos quieren. A veces es un barrio, una manzana, una cuadra especifica. Nunca adquirimos un terreno con cartel de venta. Buscar lo que necesitamos nos lleva años hasta que lo conseguimos. Después seguimos con la propiedad de al lado… Y así  después de cuatro o cinco años conseguimos armar el terreno apropiado para desarrollar. Para todo hay que tener paciencia y mantener una visión de mediano y largo plazo. Es la única forma para sobrellevar cualquier circunstancia que se presente. Es muy difícil en este país empezar y terminar un proyecto con el mismo escenario. Siempre algo cambia. Y entonces hay que tener paciencia y calma, aplicando visión estratégica. Los inversores tienen el negocio que va funcionando, lo que les permite tener resultados donde volver a buscar otras propiedades Premium.

Entonces los inversores están en el mercado…

El segmento Premium tiene la particularidad de que está orientado a un público que, cuando la situación está bien o cuando no está del todo bien, siempre tienen dinero para invertir. El secreto consiste en que los proyectos tengan suficiente atractivo para que ese público tome la decisión. Sucede que la gente no tiene motivación cuando las circunstancias no son muy buenas, pero el dinero está. El trabajo y el enfoque implican estar siempre en negociación y proceso con buenos terrenos que hacen la diferencia para que no se corte la rueda con este mercado, que es el que nosotros conocemos.

¿En las áreas más cotizadas es complicado adquirir los terrenos?

La búsqueda lleva tiempo, pero también está el ojo de los que nos dedicamos a esto. Por ejemplo, se nos ocurrió esa zona de Recoleta, porque pasaba por allí todos los días, con el cine América cerrado hacía más de siete años. Pensaba entonces que en ese lugar se podía encarar un proyecto interesante, en una ubicación clave. Es una de las tres mejores esquinas de Buenos Aires, en Callao y Santa Fe. El proceso consistió en ir a ver al dueño de la propiedad y acercarle una propuesta. Eso llevó tres años y medio, mientras negociábamos la propiedad de al lado. Y luego la del otro lado. Así después de cuatro años armamos un proyecto que en Recoleta no existía con más de 4.000 m2. Durante ese tiempo y una vez conseguida la tierra, pensamos en encarar y desarrollar un proyecto de usos mixtos. Sobre Callao están las oficinas, donde se instalará la sede en Capital de la Universidad San Andrés, donde habrá un aula especial que tiene bajo la licencia la Universidad de Harvard; arriba habrá oficinas. Luego sobre Marcelo T. de Alvear y sobre Callao, en un edificio nuevo que compramos después estarán todas las residencias. Hoy, la obra se empieza a ver desde la calle después de haber construido cinco subsuelos de parking. Y nos damos cuenta que no nos equivocamos, porque tenemos las oficinas vendidas en un 100% y, las residencias, al 80%. El barrio contento porque le dimos valor a esa cuadra y espera que se termine.

Con respecto a la demanda, ¿cómo se integra?

La demanda es cambiante. Cuando lanzamos el emprendimiento, el primer edificio de residencias sobre Marcelo T. de Alvear hicimos unidades variadas, desde dos ambientes hasta cuatro dormitorios, con medidas generosas, propias de un mercado de alta gama. Se vendían todas, pero las más chicas tenían una velocidad superior que las más grandes. Cuando adquirimos el edifico sobre Callao, que es antiguo, lo pondremos en valor todo el frente y la parte de atrás uniendo con Marcelo T. de Alvear, agregamos unidades. La mayoría son pequeñas, de dos ambientes de entre 50/60 m2, dada la velocidad de venta. Había una demanda enorme del mercado en esa época por la devaluación y empezó a crecer el negocio de los alquileres temporarios. Nos pedían unidades en esa ubicación para entrar en ese negocio y plataformas nuevas de categoría en lugares privilegiados; compraban de a dos y de a tres unidades.

¿Qué busca la demanda?

Hay que tener un equipo conformado de profesionales y lograr el mejor mix de proyectos, siempre dirigido a lo que el mercado espera. Es un trabajo exigente, que nos divierte, nos apasiona y es lo que sabemos hacer. En NorthBaires decimos que el ladrillo Premium en estos proyectos dejó de ser un refugio de valor: ahora es multiplicador de valor, porque en estas situaciones donde es difícil encontrar negocios, ubicaciones y proyectos, estos tienen una evolución propia, distinta. No se escapan de la realidad del país, pero no tienen esas caídas tan pronunciadas de otros segmentos y cuando llega la recuperación general de la economía, responde más rápido.

¿Qué otros proyectos vendrán?

Desarrollamos también otro edificio de residencias en un zona consolidada como Santa Fe y Araóz, un emprendimiento con el 100% de residencias, mientras habrá un basamento comercial colocado en un 90%. Pero además hace cuatro años entramos en el negocio de las oficinas, que nos motivó lo que sucedió con el proyecto de Callao, cuando empezamos a armar esa área. Nos dimos cuenta que teníamos demanda y de hecho primero se acercó la Universidad San Andrés, que quiso posicionarse en ese edificio. Después el resto de los 10.000 m2 de oficinas pudimos colocarlo fácilmente entre los inversores. A partir de esta respuesta, nos dimos cuenta que existe un segmento que responde a los espacios en los distritos que fue armando el Gobierno porteño. Y que en los barrios había necesidad de edificios corporativos, fuera de los lugares clásicos para ese segmento. Entregamos un edificio hace un par de meses en el Distrito Tecnológico. Ahora empezamos la obra en el Distrito Audiovisual, donde estaban los estudios de Polka y dentro de unos meses entregaremos el primer edificio que se lo alquilamos íntegramente a We Work, en las Cañitas. Estamos entusiasmados con participar de este nuevo negocio de oficinas corporativas. En residencias tenemos 100.000 m2 en obra, pero en oficinas estos 50.000 m2 entre colocados y semicolocados, con una demanda creciente acercando oficinas de calidad a los barrios, donde están las empresas que no les interesa pagar un sobreprecio para estar en esas ubicaciones. Mientras que la rentabilidad del negocio es igual o superior a las que están instaladas en Puerto Madero o Catalinas. Estas empresas están en barrios consolidados, donde tienen todos los servicios para sus empleados o los beneficios de los distritos.

Eso es lo que pasa en el resto del mundo…

Justamente participamos de una reunión en Nueva York, vimos que esa era la tendencia y decidimos que Buenos Aires con el Nuevo Código Urbano plantea un rediseño de qué hacer y cómo. Lo que no quiere decir que la oferta tiene que bajar la calidad. Pero vimos que había un espacio para empresas que querían que su gente viva más cerca, evitando las dificultades para trasladarse, estar más tiempo en su casa. Llevamos las oficinas corporativas a los barrios, a los distritos y las compañías lo ven con buenos ojos.

Considerando estos temas, ¿cómo seguir?

Nosotros nos dedicamos al segmento Premium y nunca bajamos los brazos, nunca nos detenemos. Haciendo y buscando nuevos proyectos, negocios y otras ubicaciones. Tenemos claro que no todo es nuestro segmento y hay que encontrar la forma de que la Argentina adquiera una situación más adecuada como sucede en el resto del mundo con relación al Real Estate, lo está haciendo y será bueno. Hace poco se presentó la nueva reglamentación de la ley de mercado de capitales que permitirá el ingreso de fondos de inversión y fideicomisos, que es la manera que en el resto de los países se financian y llevan adelante estos desarrollos. La ley es muy buena y de hecho creemos que a través de esa ley continuará con la tarea si la Argentina logra bajar la inflación y poner en funcionamiento estas nuevas herramientas, el flujo de dinero y los créditos permitirán el desarrollo del Real Estate colocándose a la altura de las necesidades y de la demanda del mercado, que es lo que todos queremos. El problema es que todo acá lo realizamos con esfuerzo propio, capital genuino y en el mundo funciona de otra manera. Soy optimista, estamos en el buen camino, las bases que se están sentando son positivas. La UVA atravesó un momento difícil, pero va a volver y eso ocurrirá porque es necesario. Estamos esperando tener una situación más acomodada para que nuestro sector pueda planificar a mediano y largo plazo, haya más capital y el mercado pueda acceder a la oferta que necesite. Creo que antes o después estamos en el camino y las cosas se concretarán.

Fuente: Argenprop >>

Por: Adriana Anzillotti